Чи можна забудовувати землі сільськогосподарського призначення

За письмовою згодою орендодавця орендар може зводити на орендованій земельній ділянці сільськогосподарського призначення споруди та будівлі для здійснення с/г діяльності.

Відповідно до статей 3, 4 Закону України «Про оренду землі» об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Деталі інформує портал Безоплатної правової допомоги.

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Відповідно до положень статті 35 Земельного кодексу України громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва.

Відповідно до положень статті 33 Земельного кодексу України земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання.

Таким чином, громадяни та юридичні особи (сільськогосподарські, фермерські господарства) можуть отримати у користування на умовах оренди у приватних осіб землі сільськогосподарського призначення та використовувати їх виключно за такими видами використання: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, індивідуального або колективного садівництва.

Щодо можливості зведення споруд на земельних ділянках по видах використання

Відповідно до ч. 2 ст. 36 Земельного кодексу України на земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

Відповідно до ч. 3 ст. 35 Земельного кодексу України земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Відповідно до ст. 5, 16 Закону України «Про фермерське господарство», громадяни, що створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства. Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса. Відокремленою фермерською садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту. Для облаштування відокремленої садиби фермерському господарству надається за рахунок бюджету допомога на будівництво під’їзних шляхів до фермерського господарства, електро- і радіотелефонних мереж, газо- і водопостачальних систем.

Фермерське господарство має право споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації у встановленому законом порядку.

Будівництво на орендованій земельній ділянці житлових будинків, господарських будівель та споруд фермерське господарство – орендар погоджує з орендодавцем.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про особисте селянське господарство» до майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать земельні ділянки, жилі будинки, господарські будівлі та споруди.

Щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення за іншими видами використання, законодавство не містить прямих дозволів чи заборон щодо зведення на них споруд. У той же час, відповідно до висновків Державного агентства земельних ресурсів України, викладених у його листі № 14-17-11/1385 від 22.02.2008, у випадку провадження на земельній ділянці діяльності, що відповіднає її цільовому призначенню, на такій ділянці можна будувати споруди, призначені для здійснення такої діяльності за умови додержання вимог законодавства та стандартів будівництва, а також за умови згоди на це орендодавця, передбаченої у договорі оренди землі.

Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 (код 1271), до будівель сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства належать: будівлі для використання в сільськогосподарській діяльності, наприклад, корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади та надвірні будівлі, підвали, винокурні, винні ємності, теплиці, сільськогосподарські силоси та т. ін.

У той же час, згідно зі ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар має право виключно за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження, здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Таким чином, за письмовою згодою орендодавця, орендар може зводити на орендованій земельній ділянці сільськогосподарського призначення споруди та будівлі сільськогосподарського призначення, для здійснення сільськогосподарської діяльності відповідно до виду використання такої земельної ділянки, крім випадків, коли це прямо заборонено законом (наприклад, на земельних ділянках для городництва). Виключно у встановлених законом випадках на земельних ділянках сільськогосподарського призначення можуть споруджуватися будівлі несільськогосподарського призначення (наприклад, жилі будинки на земельних ділянках для особистого селянського або фермерського господарства).

Також «Судово-юридична газета» писала про визнання права на земельний пай: судова практика.

Крім того, ми повідомляли, що потрібно знати власнику про припинення права оренди землі у разі держреєстрації права власності на неї.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Будуєте теплицю, а Дозвіл маєте?

Облаштовуючи на сільськогосподарській землі стайню, склад чи яку іншу споруду, далеко не кожен нині робить це законно. Хтось, можливо, сподівається таким чином заощадити час і гроші, а свій об’єкт принагідно оформити, «коли буде оказія». Іншому, ймовірно, навіть на думку не спадало, що потрібні якісь додаткові дозволи. Втім, їх відсутність — неабиякий ризик, що загрожує не лише штрафами, але й має всі підстави позначитися на ринковій вартості підприємства та його ліквідності.

Мало не в кожній області назбирається достатньо прикладів «як не треба» будуватися. Ось, наприклад, на Херсонщині фермер спорудив на орендованій земельній ділянці фундамент теплиці з бетонних блоків і скріпив його стяжкою, а всередині зняв родючий шар грунту, не оформивши при цьому дозвільних документів. Виявивши це, природоохоронна прокуратура порушила кримінальну справу на більш ніж мільйон гривень. Подібним результатом завершилося й облаштування штучної водойми для зрошення яблуневого саду на Вінниччині, коли дозволами на здійснення таких робіт поцікавилися прокуратура та управління водного господарства. Втім, усіх цих проблем можна було б уникнути.

Визначаємося з поняттями

Вітчизняне законодавство передбачає можливість будівництва на землях сільськогосподарського призначення. Причому ці роботи можна здійснювати як на землях, що перебувають у власності підприємства, так і, за умови отримання згоди власника, на орендованих землях або на ділянках, що оформлені за договорами емфітевзису. Йдеться про землі з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», «ведення особистого селянського господарства», «садівництва», «для ведення фермерського господарства» та інших сільськогосподарських земель. Можливе й будівництво об’єктів нерухомості сільськогосподарського при значення з допоміжними спорудами — за умови, що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільськогосподарської продукції. Разом із тим земельна ділянка повинна використовуватися за цільовим призначенням визначеним документах на право власності чи користування землею. Підтвердженням факту використання земельної ділянки за цільовим призначенням є здійснення діяльності, включеної згідно з Класифікацією видів економічної діяльності (КВЕД) до ДК 009:2010 («Сільське господарство, лісове господарство та рибне господарство»).

Поняття «сільськогосподарське виробництво», як відомо, охоплює не тільки вирощування агропродукції, але й увесь цикл її виробництва. Тому для такої діяльності сільгосппідприємства можуть зводити на сільгоспземлях об’єкти нерухомості сільгосппризначення та допоміжні споруди (за умови, що вони використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції). Згідно з державним класифікатором будівель і споруд ДК 018-2000, йдеться, зокрема, про корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади та надвірні будівлі, підвали, винокурні, винні ємності, теплиці, сільськогосподарські силоси тощо. Загалом, серед таких об’єктів — ті, що використовуються для тваринництва, птахівництва, для зберігання зерна, садівництва, виноградарства та виноробства, для тепличного і рибного господарств, підприємств лісівництва й звірівництва, силосні та сінажні тощо. Також можливе будівництво технічних водоймищ для поливу, які наповнюватимуться самі чи зі свердловин або через забір води з інших джерел.

Чотири додаткових кроки

Більшість земель, на яких ведеться сільськогосподарська діяльність, товаровиробники орендують. Згідно з Законом України «Про оренду землі», орендар має право зводити на такій земельній ділянці будівлі і споруди лише з письмової згоди орендодавця — з дотриманням установленого законодавством порядку. Для популярних останнім часом договорів емфітевзису також потрібна згода власника земельної ділянки, або це має бути передбачено договором. В іншому разі слід ініціювати внесення змін у договір на землю, де планується будівництво.

Порядок отримання дозволів у будівництві незалежно від об’єктів будівництва регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Однак для будівництва на землях сільськогосподарського призначення по тріб но враховувати той факт, що це передусім землі, які використовуються в сільгоспвиробництві, мають родючий шар ґрунту та можуть належати до особливо цінних земель за своїм складом (агровиробничою групою). Тож, аби звести об’єкт на сільськогосподарській землі, потрібно здійснити ще чотири додаткові кроки:

1) розробити проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;

2) розробити робочий проект землеустрою щодо зняття, перенесення та збереження родючого шару ґрунту;

3) отримати спеціальний дозвіл на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельної ділянки;

4) зняти й перенести ґрунтовий покрив (родючий шар ґрунту) земельної ділянки.

Об’єкт особливої охорони

Якщо внаслідок будівельної діяльності поверхневий шар ґрунту земельної ділянки може бути порушено, власник або землекористувач має його завчасно зняти, складувати на зберігання, а згодом нанести на ту ж ділянку (рекультивація) чи на іншу (щоб підвищити її продуктивність). Усі ці дії, згідно з чинними нормами Земельного кодексу України, заборонено виконувати без спеціального дозволу. Щоб отримати цей офіційний документ (його видає центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в АПК), необхідно обов’язково розробити і подати на затвердження робочий проект землеустрою щодо зняття, перенесення та тимчасового зберігання родючого шару ґрунту земельної ділянки. У переліку необхідних економічних, проектних і технічних документів з використання та охорони земель — розрахунки, опис, креслення технічних рішень, кошторис, які доведеться реалізувати протягом установленого цим проектом терміну.

За своїм призначенням цей робочий проект землеустрою є головною складовою природозахисних заходів, спрямованих на охорону родючості ґрунтів та їх ефективне використання. І тільки після його реалізації можна починати будівництво теплиці чи силоса з урахуванням вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

У деяких випадках законодавство передбачає спрощену процедуру отримання дозвільної документації — залежно від статусу земель, на яких відбувається будівництво, типу об’єктів, наявності містобудівної документації тощо. В будь якому разі, перед початком будівельних робіт слід вивчити наявні документи, розробити юридичний механізм та оцінити можливі ризики.

Андрій Кошиль, президент Асоціації «Земельна спілка України», газета “АгроМаркет”, червень 2016 року